“Por Redacción LAVOZ”
La tragedia de Cromañón marcó un antes y un después en lo que se refiere a medidas de seguridad e higiene con que deben contar los edificios. En eso coinciden los administradores de consorcios, que se vieron obligados a redistribuir las partidas de recursos para estos ítems. Eso, sumado a la inflación creciente, a la reciente tragedia de Rosario (donde explotó un edificio por un escape de gas) y a la demanda de mayor seguridad por parte de los vecinos, hizo que hoy las expensas no alcancen para cubrir todas las reglamentaciones y exigencias vigentes.
En los últimos meses, muchos administradores de edificios de la ciudad de Córdoba alzaron su voz, solicitando mesura a los órganos de control para que paulatinamente se puedan realizar las adecuaciones necesarias en edificios que tienen décadas y fueron construidos bajo otras exigencias. A la par, aquellas construcciones que no cuentan con mantenimiento adecuado por falta de fondos van sufriendo pérdida del valor de la propiedad, por problemas que se vuelven graves como una fisura en la estructura, mal funcionamiento de las bombas de agua o incluso un aspecto de abandono en el conjunto habitacional.
A modo de ejemplo, en el año 2001, dentro del total de las expensas el sueldo del encargado significaba un 17 por ciento (hoy es del 26 por ciento promedio). En el caso de la seguridad, en ese año implicaba entre el 30 y el 35 por ciento; hoy es del 40 y hasta el 50 por ciento en muchos casos, según estimaciones realizadas por el arquitecto Alberto Depetris.
“Esto demuestra claramente cómo se han descapitalizado los consorcios; dicho de otro modo, 8 o 10 años atrás con los fondos excedentes que tenían los edificios se podían hacer algunas tareas de mantenimiento edilicio. Hoy, en cambio, al no haberse actualizado el valor de las expensas acorde a los costos de funcionamiento, los administradores apenas disponemos de un pequeño excedente. Eso nos lleva a suprimir gastos que parecerían superfluos, porque no se ven”, explica el profesional.
Sin embargo, la falta de mantenimiento edilicio repercute en tres aspectos: “por un lado, se reduce el valor de la propiedad, y deja de convenir como inversión; por otro, al momento de solucionar los problemas de mantenimiento, los costos resultan mayores; tercero, y más grave aún, exponemos a las personas a sufrir accidentes”, precisa Depetris.
El administrador sostiene que para contar con un fondo de mantenimiento edilicio podría realizarse un aporte mensual extraordinario de sólo el 0,003 por ciento del valor del departamento. No obstante, este análisis no contempla lo que se está reclamando por parte de la Municipalidad, Ecogas y Bomberos; eso incrementaría aún más, según cada edificio, los costos de la readecuación solicitada.
Administración
La clave para estar al día con todos los gastos que un edificio demanda y lograr mantenerlo en condiciones y en regla es, sin dudas, una buena administración. “Hoy, se debe tener claro, por la complejidad edilicia de estos inmuebles (ascensores electrónicos, control de acceso, domótica, grupos electrógenos, sistemas de climatización integrales, etcétera), que la preparación y la formación del administrador es muy importante. Es erróneo pensar que sólo debe cobrar expensas y pagar gastos. Su función va mucho más allá, ya que debe tomar permanentemente decisiones de mucha responsabilidad con dinero ajeno”, finaliza Depetris.
Costos de un edificio
· Costos externos: están relacionados con empresas prestatarias de servicios públicos y organismos gubernamentales y con las empresas constructoras o desarrollistas de los complejos.
Respecto a estos costos, en oportunidades se plantean situaciones difíciles de resolver y compatibilizar con los habitantes de las unidades. Pueden encontrarse problemas legales, impositivos, constructivos y de diseño (desconocidos y de compleja resolución en algunos casos, para el administrador).
· Costos internos: son propios de cada edificio. Surgen del diseño, los servicios que ofrezca y de cómo ha sido construido.
A estos costos los podemos agrupar en:
· Costos internos ordinarios (o de funcionamiento): son los que componen la expensa común, que sólo permite resolver, desde el punto de vista técnico, lo cotidiano en un edificio. Por ejemplo: sueldo del encargado, electricidad, service del ascensor, de las bombas de agua, mantenimiento del portero eléctrico y de freno aéreo de la puerta de acceso, seguridad, artículos de limpieza y electricidad, honorarios del administrador, seguros, limpieza de pluviales y tanque de agua, entre otros. Estos gastos se deben planificar anualmente.
· Costos internos extraordinarios (o de mantenimiento edilicio): son los que permiten la mejora y la prevención de los futuros problemas. Esto contribuye a conservar el capital y el valor de la propiedad. Aquí se incluye, por ejemplo: mantenimientos de cubierta, pintura de fachada y palieres, barnizado de cortinas de enrollar, limpieza de torres de enfriamiento si las hubiere, etcétera.
Este tipo de gastos tendrá una mayor o menor incidencia en la vida de un complejo (según cómo haya sido construido), y debe ser planificado en períodos de cinco años.
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